-코로나사태 이후 포트랜드 메트로 지역 부동산 주택시장과 임대시장

코로나 바이러스로 인해 경제가 셧다운되고 실업률이 급등하고 소비가 급락하는 중에도 부동산 가격은 상승하고 있다. [그림 1]은 코로나-19이 본격화된 2020년 3/4/5월의 포트랜드 메트로(Multnomah, Washington, Clackamas counties)의 중간 주택 판매가 대비 주택 재고율(월간 주택판매율을 기준으로 기존주택재고 판매에 몇달이 소요되는지를 보여주는 지표)을 보여 준다. 평상시 주택 재고율이 낮을수록 평균 판매가가 높아 지는 경향을 보이는데, 3월 이후 수요가 감소 하였음에도 불구하고 코로나 사태로 시장에 나오는 매물들이 없어 가격이 떨어지질 않고 오히려 오르고 있다고 할수 있다.

[그림 1] 코로나-19 이후 포트랜드 메트로의 주택 재고율에 따른 평균 주택 판매가 (source from RMLS, Michael Chang)

모든 경제가 무너지고 있는 와중에도 부동산 시장이 생각보다 견고하게 버티는 이유는 사상최저 수준의 모기지 이자율[그림 2]과 거래할 주택매물이 최악의 수준으로 메말라 있기 때문이다.


[그림 2] 역사상 가장 낮은 주택 모기지 금리 추이 (1990년 ~ 2020년 6월)

이번 코로나-19 사태로 인해 부동산 시장의 강한 부분과 약한 부분이 그대로 드러날 가능성이 높아지고 있다. 강한 부분은 단독주택 시장이라고 할수 있는데, [그림 3]에서 보듯이 일단 재고가 없다.



[그림 3] 포트랜드 메트로 지역 전년동월(YoY) 대비 시장에 나온 주택매물 추이

반면, 취약점을 보이고 있는 부분은 상업용 건물과 아파트 임대시장이다. 코로나-19 사태로 인해 폐쇄된 공간에 여러명이 모이는 것에 대한 규제가 있고, 소셜 디스턴싱이 일반화되고 있는 현시점에서 쇼핑몰과 극장, 레스토랑 같은 비지니스는 크게 피해를 입을 수 밖에 없다. 다세대 주택/콘도/아파트는 반대로 공급이 최고조에 달하고 있고 올해 완공되는 건물의 수는 2008년 이후 최대 수준을 보일것으로 전망되고 있다. [그림 4]

[표 1]에 나타난 자료로 보면, 3월이후 포트랜드 메트로 전역으로 아파트 임대료가 하락하는 추세이 보이고 있다. 이는 그대로 주가에도 반영이 되고 있는데, 홈빌더들의 실적이 코로나 팬데믹으로 예상보다 좋게 발표가 되었음에도 불구하고 아파트REITs 들의 주가는 올해 S&P500(8% 하락)에 비해 23% 하락하고 있다.

[그림 4] 포트랜드 메트로 지역2020년 다세대 주택 임대료및 점유율 vs. 수요량과 공급량 (source: Bekadia)
[표 1] 포트랜드 메트로 지역 아파트 임대료 증감 추이 (2020년 5월: source from Michael Chang)

[표 1] 포트랜드 메트로 지역 아파트 임대료 증감 추이 (2020년 5월: source from Michael Chang)

현재까지 포트랜드 지역 부동산 시장을 다시 정리해 보면, 코로나 바이러스가 사람들이 밀집해서 살고 공용 편의시설들을 함께 사용해야 하는 아파트와 콘도에 매우 불리하게 작용하고 있다. 반면에 단독주택은 수요가 늘고 공급이 더 많이 부족해지는 현상으로 인해 경기침체가 심각한 상황임에도 상대적으로 가격하락 압박은 덜 할 것으로 보인다. 다만 여전히 실업자 4천만명의 현상황에서 코로나 재확진이 발행하지 않더라도 올해부터 내년까지 주택가격은 점진적으로 하락할 것으로 전망된다.

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마이클 장 부동산 (Principal Broker)

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