부동산 투자 자산 증식의 힘 ’1031 Exchange’

부동산 투자에 있어 ‘1031 Exchange’는 세금의 연기를 통해 가장 강력한 부동산 재산 증식 방법중 하나 인데, 이를 통해 부동산 매각시 발생하는 양도소득(Capital Gain)에 대한 세금을 연기(Defer)하면서 그 세금에 해당하는 금액을 새로운 부동산 구입의 투자 자금으로 사용할수 있기 때문이다.  전미 부동산 협회(National Association of Realtors)에 따르면 투자용 건물 전체 거래의 약 40%에 해당하는 매물들이  ‘1031 Exchange’를 통해 거래가 된다고 한다. [그림 1]

사실 미국 세법에는 납세자의 투자를 독려하기 위한 조항들이 많이 존재한다. 투자를 통해서 발생한 소득에 대해서는 각종 세제혜택이 제공되는 것이 일반적인데, 예를 들어 주식이나 부동산을 처분하면서 발생한 양도소득 (Capital Gain)에 적용되는 과세 세율 (Tax Rate)이 다른 소득에 적용되는 세율에 비해 낮은 것이 그것이다. [그림 2]

임대용 주택이나 상업용 건물에 대한 또 하나의 세제혜택이 있는데 바로 감가상각 (Depreciation)을 통하여 과세 소득 (Taxable Income)을 줄이는 것이다. 감가상각은 어떤 유형자산을 사용할 때, 시간이 흐름에 따라 마모가 되어 그 값어치가 떨어진다는 의미다. 즉, 그 밸류 (Value)가 떨어지는 만큼 비용처리를 허용하기 때문에 많은 세금을 절약할 수 있게 되는 것이다. 그러나 반대로, 그 건물을 팔 때는 감가상각을 적용한 것이 불리하게 작용한다. 일년이상 소유했던 건물을 팔면서 남긴 이익에 대한 과세 세율은 0%이거나 아니면 15%인 경우가 대부분이다. 그러나 그동안 감가상각을 통해서 비용처리를 한 부분에 대해서는 일반적으로 25%의 세율이 적용될 수 있다. 이를 “Section 1250 Gain,” 또는 감가상각의 “Recapture”라고 부른다. 예를 들어, A라는 사람이 10년 전에 임대용 주택을 20만달러에 구입했다고 하자. 그동안 감가상각으로 5만달러를 상쇄시켰고, 2013년에 30만달러에 팔았다. 이 때, 20만달러에 사들인 주택을 30만 달러에 팔았으니 10만달러의 이익에 대해서만 세금을 내면 된다고 생각하기 쉽다. 그러나, 이 경우 그동안 사용했던 감가상각 5만불을 포함해서 총 15만불이 과세대상 소득이며, 10만불은 장기 양도소득 (Long Term Capital Gain)으로 간주되어서 낮은 세율(이경우 15%)이 적용되지만, 5만달러는 Section 1250 Gain으로 간주되어 양도소득보다 높은 세율(이경우 25%)이 적용된다.

투자 목적의 부동산을 처분하면서 세금을 줄이거나 피해가는 방법으로 가장 널리 사용되는 방법이 ‘1031 Exchange’ 또는 ‘Like-kind Exchange’이다. 상업용이나 투자용 부동산의 판매를 통해 발생한 판매대금 전액을 또다른 부동산에 재투자할 경우 양도 소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다는 규정이다. 이것은 세금이 면제 된다는 의미가 아니라, 재투자한 부동산을 다시 처분할 때까지 세금이 연기 된다는 의미이지만, 1031 Exchange를 횟수에 제한없이 계속해서 적용할 수 있기 때문에 세금을 무한정 연기할 수 있다는 장점이 있다.

이 규정을 적용해서 세금을 연기하기 위해서는, 정해진 시간 안에 재투자를 끝내야 한다. 먼저, 처분하는 부동산의 판매 날짜로부터 45일 안에 재투자할 부동산을 결정해서 서류를 꾸며야 한다. 그 다음은, 역시 판매한 날로부터180일 안에 재투자용 부동산의 구입을 끝내야 한다. 또한, 부동산을 팔고 동산을 구입할 수 없다. “Like-kind” 즉, 유사한 자산이 아니기 때문이다. 

요즘 투자용 부동산의 거래가 많아지면서 관련된 세금을 합법적으로 내지 않고 연기할 수 있는 1031교환(Exchange)에 대한 관심이 많은 것같다. 대부분의 부동산 투자가들은 감가상각 혜택과 함께 세금연기 그리고 재투자 하면서 은행에서 융자를 많이 얻어내서 전보다 더 큰 규모의 투자 기회를 가질 수 있는 지렛대 효과(leverage) 잘 활용하여 자신의 부동산 자산을 증식 시켜왔다.

일반적으로 부동산을 매각한 다음에 차익이 생겼을 경우 그 매매 차익에 따른 양도 소득세(capital gain tax)를 국세청(IRS)에 내야 한다. 본인이 거주하던 주택을 팔았을 경우 최근 5년중에서2년 이상 그 집에 살았다는 요건만 갖추면 세금혜택이 있듯이 투자용 부동산인 상가, 아파트, 오피스 빌딩, 공장, 창고, 대지를 포함한 모든 상업용 부동산, 혹은 주거용이지만 임대를 하고 있는 작은 콘도나 주택을 팔아서 매매 차익이 생겨도 세금을 내지 않고(연기) 재투자를 할 수있도록 만들어 놓은 연방 세법이 1031교환이다. 

예를 들면 10년 전에 50만달러짜리 아파트를 구입했고 이제 가격이 인상되어 150만달러에 팔았다고 하자. 매매 차익 50만달러에 대한 양도소득세와 그동안 건물에 대한 감가상각 (Depreciation)을 매년 8천달러,  5만불을 새로 지붕(Capital Improvement)하는데 사용했다면 총 91만불 (83만불은 15%, 8만불은 25% 적용)이 과세대상 소득이며, 이는 약14만불의 세금을 내야함을 의미한다. [그림 3]

그러나 이때 합법적으로 세금 납부를 미룰 수 있는 방법이 있고, 이것을 1031교환이라 한다. 즉 부동산을 매각한후에 세금을 내지 않고 재투자하여 큰 폭으로 재산을 증식시킬 수 있는 좋은 방법으로 사용된다.

1031교환은 부동산 경기를 활성시키기 위한 방편으로, 1920년대 미국을 휩쓴 대공황 때 정부 차원에서 민간의 부동산 투자 장려를 위해 시작되었다. 순수하게 투자를 목적 (investment property)으로 한 토지, 혹은 임대 수입이 생기는 수익성 부동산(income property)이나, 생산공장을 포함한 사업 목적으로 사용되는 대부분의 상업용 부동산 거래 때 혜택을 볼 수 있게 된것이다. 1031교환은 연방 세법이라서 지역 제한도 없으며 부동산의 종류도 투자 목적이나 상업용이면 된다. 하나를 팔아서 여러 개를 구입해도 되고, 작은 것 여러 개를 팔아서 큰 것 하나를 구입해도 무방하다. 물론 대상이 되는 건물의 형태도 국한되지 않는다. 상가건물을 팔아서 작은 아파트 몇 채를 살 수도 있고, 필요에 따라 뉴욕의 임대 주택 몇채를 팔아 캘리포니아에 있는 공장건물을 구입할 수도 있다.

또한 부동산 교환이기는 하나 꼭 쌍방 간의 거래일 필요도없다. 구입 시기도 소유 부동산을 먼저 판 후에 일정기간 안에 다른 부동산을 구입할 수도 있고, 혹은 마음에 드는 부동산을 먼저 구입한 후에 가지고 있는 부동산을 팔아 교환을 마칠 수도 있다(Reverse 1031 Exchange). 그리고 요사이는 여러 명이 자금을 모아 크고 좋은 부동산을TIC(Tenancy-in-Common)라는 소유권 형태로구입하는 경우가 점차 늘고 있는데 이때에도1031교환이 해당되며 동시에 남의 자본을 이용해 재산 증식을 극대화 시키는 지렛대 효과도 얻을 수 있다. 이에 더하여 1031 교환을 통해 감가삼각을 연장시킬 수도 있고, 사정상 이사를 해야 할 때 재산을 원하는 지역으로 확장하여 옮길 수도 있으며, 가지고 있는 빈 땅을 팔아 매달 임대료를 받을 수 있는 아파트나 상가를 장만할 수도 있다.

그러나 이 1031교환을 성공적으로 끝마치기 위해서는 몇 가지 조건이 충족되어야 한다. 첫째 새로 구입하는 부동산의 가치(가격)가 매각한 부동산보다 가격이 같거나 많아야 하며, 비용을 제외하고 남은 매각 대금은 모두 구입하려는 부동산에 사용되어야 완벽한 교환이 이루어진다. 둘째 구입기간에 제한이 있다. 즉 부동산을판 후 45일 안에 새로 구입할 부동산을 선정해야 하고, 그 후 135일 안에 매입이 종결되어야하므로 총 180일을 넘겨서는 혜택을 볼 수가 없다. 그리고 교환 대상 즉 구입하려는 부동산의 융자금액이 예전에 소유했던 부동산의 융자액보다 많아야 하는 것도 조건 중의 하나다. 이때 정해진 기간 때문에 새로 구입할 부동산 선정을 서두르다 보면 잘못된 결정이 나올 수도있다. 결론적으로, 부동산에 투자해서 재산을 증식시키는데 가장 중요한 방법 중 하나는 1031교환이다. 다시 간단히 말해 투자 부동산을 팔고 더 큰 다른 부동산으로 재투자할 경우 양도소득과 그동안 세금혜택을 받은 감가상각에 대해 세금을 내지 않아도 되기에 더욱 큰 부동산에 재투자 될 수 있고 이 효과가 시간이 지남에 따라 투자자 에게는 복리이자 형태의 수익률로 돌아와 더욱 큰 재산을 형성할 수 있게 된다. 1031교환은 횟수와 금액에 한정이 없고 해당 부동산을 유산으로 상속할 경우 그동안 연기해 왔던 양도 소득 세금과 감가상각 혜택에 관한 세금이 없어지게 되므로 자녀들에게 더 큰 재산을 남길 수 있다. 물론 이때 재산상속에 대한 세금이 발생하지만, 여러 가지 절세방법도 있다고 하니 세법 전문가의 적절한 자문을 구하는 것이 좋을 듯하다.

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