인플레이션과 금리인상

개스가격이 많이 올랐습니다. 임금도 오르고, 물가도 오르는 느낌을 갖게 됩니다.

오레곤주의 최저임금은 2016년 1월 당시 $9.25에서 그해 7월 $0.50인상을 시작으로 포틀랜드 메트로 지역에서는 2017년 7월 $11.25에서 다시 2018년 7월 $12로 인상되었고 2023년 7월에는 $15까지 오르게 되었습니다. 최저임금의 인상 스케줄에 더하여 개스 가격마저 2014년 이후 최고가격을 경신하자 물가상승에 대한 불안감이 커지고 있습니다.

물가상승의 혜택을 기대하는 경제주체들도 있겠지만 일반적인 소비자나 소규모의 자영업자들은 물가가 오르면 부담을 느낄 수밖에 없습니다. 소비자는 물가가 오르는 만큼의 소득이 늘어나는 것도 아니고, 리테일 중심의 자영업자는 원가의 상승을 판매 가격에 그대로 반영시키기도 쉽지는 않아 실질소득은 오히려 감소할 수 있습니다.

물가상승의 원인은 여러가지가 있지만 기본적으로는 시중에 돈이 많이 풀려 있으면 물가는 오르게 되어 있습니다.

시중에 돈이 많이 돌고, 물가가 오르면 금융당국에서는 이자율을 올려 시중의 자금을 흡수하고 물가상승을 억제하는 쪽으로 정책의 방향을 잡게 됩니다. 금융위기 직전인 2007년 5%를 상회하던 ‘연준’의 기준금리는 공황에 가까운 경기침체속에서 계속해서 하락하여 2009년 0%대에 진입한 후 2017년에 이르러서야 1%대를 회복하였고, ‘연준’은 지난6월 기준금리를 2%로 인상하였고 올 해안에 2.5%까지는 기준금리를 인상할 계획이 있음을 밝히고 있습니다.

중앙은행이 기준금리를 인상하는 것은 물가상승 즉 인플레이션을 예방하거나 억제하고자 하는데 목적이 있고 반대로 낮추는 것은 원활하게 자금을 유통시켜 시중에 좀 더 많은 자금이 순환되어 경제를 촉진시키려는 것입니다.

금리와 주택시장

금융위기로 촉발된 경기침체를 극복하기 위해 연방정부는 ‘양적완화’ 조치 등으로 막대한 양의 달러를 시중에 공급하였고, 경제가 점차 안정적인 상태를 회복하자 2016년에 들어와 금융위기 이후 처음으로 기준금리를 0.25% 인상하게 되었습니다.

연방정부가 몇차례 더 기준금리를 인상하자 최근에는 이자율 상승의 영향으로 상승세의 주택시장에도 변화가 나타날 수 있다는 전문가들의 전망을 여러 곳에서 접할 수 있습니다. 이에 따라 주택수요자들은 모기지 이자율의 상승으로 구매력의 감소를 염려하고, 주택소유주들은 수요의 감소가 주택가격의 하락으로 이어질 것을 걱정하게 되었습니다.

금리상승은 소비자의 구매력과 구매의지를 약화시킬 수 있고, 주택구입 예정자들의 구매력 상실은 주택에 대한 수요의 감소로 이어져 주택가격이 하락세로 돌아서게 된다면 이러한 상황에서 주택 구입을 계획하는 주택수요자들은 주택가격이 하향세로 돌아서는 최정점에서 비싼 가격으로 주택을 구입하는 것은 아닌지 불만을 갖지 않을 수 없습니다.

그러나 중앙정부의 기준금리 인상이 곧바로 모게지 이자율의 상승으로 이어지는 것은 아니며, 주택가격의 변동은 금리의 변화보다는 지역의 경기로부터 더 많은 영향을 받는다는 것이 더 적절한 분석입니다.

주택시장의 지역성

주택가격은 해당지역의 경제상황에 따라 개별적인 변동양상을 보이고 있습니다. 경기가 좋으면 일자리가 늘어나고 일자리를 찾아 인구가 유입되며, 인구가 증가하면 주택수요도 늘어나 주택거래도 활성화됩니다.

주택가격은 한정된 지역내에서의 수요와 공급에 따라 영향을 받게 되므로 금리의 인상이 해당지역의 주택시장에 직접적인 영향을 끼치는 것으로 속단할 수 없습니다.

기준금리가 20% 가까이 치솟았던 1980년을 전후로 10여년간 모기지 이자율도 10%를 넘나들었지만 1971년~1990년 기간동안 주택가격은 해마다 평균 10% 이상의 상승율을 기록한 것은 금리의 인상이나 고금리 정책이 주택가격에 즉각적이고 직접적인 영향을 미치는 것은 아니라는 단적인 예이기도 합니다. 또한 주택가격의 상승세가 전국적으로 고르게 나타나는 것이 아니라 지역마다 상승폭에 큰 편차를 보이고 있습니다.

중앙정부의 기준금리 인상은 전국적인 경제 활성화의 결과입니다.

강력한 경제여건은 주택가격을 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. 미국처럼 다원화되어 있는 주택시장에서의 주택가격은 전국적인 경제여건이나 이자율의 변화보다는 해당 지역의 경제성장에 대한 확신과 경제여건에서 직접적인 영향을 받게 됩니다.

임금이 올라가고 일자리가 늘어나 인구가 증가하면 주택에 대한 수요도 강화되고 가격도 탄력을 받게 됩니다. 따라서 주택시장에 관심을 가져야 하는 셀러, 바이어, 투자자들은 자신이 속한 해당 지역의 경제상황과 경기의 흐름에 주목할 필요가 있습니다.

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