S씨는 3년 전에 어려움을 겪고 있는 식당을 비교적 저렴한 가격으로 인수했습니다. 기존의 메뉴를 없애고 새로운 식당을 만든다는 생각으로 주방시설과 낡은 장비 일부와 테이블 탑과 의자를 전면 교체했고, 실내 분위기를 개선하기 위해 많은 비용을 지출했습니다. 처음 6개월동안은 꾸준히 지역 광고 대행업체를 통해 쿠폰과 메뉴를 발송하면서 식당의 홍보를 위해 노력했습니다. 적자를 보는 정도의 매출은 아니었지만 비지니스 인수 후에 재투자를 계속하면서 S씨의 직접적인 수입은 전혀 없었습니다.

가을에 비지니스를 시작해서 어렵사리 겨울을 보내고 이듬해 4월에 접어 들면서 예상대로 매출이 향상되는 것이 보이기 시작했습니다. 매출이 늘기는 했지만 주방의 인원을 보강하고 서빙 직원을 늘리면서 S씨의 순수익은 제자리 수준에 머물고 있었습니다. 그러나 S씨는 식당의 매출이 손익분기점을 넘어서면 순수익도 반드시 올라갈 것이라는 확신을 가지고 재정적인 어려움을 견디어 냈습니다.

S씨가 비지니스를 시작한지 만 2년이 되었을 때는 수익성도 좋아져서 기대 이상의 수입을 얻게 되었습니다. 열심히 일한 보람도 있었고, 더 좋아지리라는 기대도 갖게 되었습니다. 그런데 항상 좋은 일만 있는 것은 아니었습니다. 얼마전 건물주는 대리인을 통해 ‘Estoppel Certificate’ 이라는 문서에 서명해 달라고 요구했습니다. 통상적으로 상업용 건물을 거래할 때 매수인이나 융자기관에서는 해당 건물의 임차인(Tenant)등이 기존의 임대계약에 반하는 의사를 발의하지 않겠다는 확인서를 확보해서 리스에 대한 권리와 이익을 보장받게 됩니다.

곧이어 건물의 소유주가 바뀌고 난 후 리스를 재계약하는 시점에 이르러서야 S씨는 새 건물주가 전체 건물을 리모델링해서 건물의 용도를 바꾸려 한다는 사실을 알게 되었습니다. S씨 이외의 다른 두 테넌트는 리스의 계약기간이 남아 있는 상태여서 건물주로 부터 약간의 보상금을 받고 비지니스를 퇴거하는데 동의 하였지만 S씨는 리스 계약이 종료되는 시점이라 건물주가 재계약을 거부하면 빈손으로 물러나와야 하는 상황에 몰렸습니다. 비지니스를 인수한 지 3년밖에 안되었고, 초기에 많은 투자를 했을 뿐만 아니라 1년 가까운 기간동안은 아무런 수익없이 비지니스를 개선시키기 위해 재투자를 해서 이제 겨우 수익을 올리고 있는 상황이라 S씨는 눈앞이 캄캄했습니다.

여러 변호사들을 쫓아 다니면서 도움을 구했지만 아무도 쉽사리 해결책을 제시해 주지도 못했습니다. 새 건물주에게 눈물어린 호소의 편지도 보내 보았고 여러차례 면담도 요청했지만 대리인을 통해 필요한 사항을 논의해 달라는 대답만 들었습니다. 건물주의 대리인은 안타깝지만 이미 건물을 보수할 계획이 세워져 있고 자금도 확보한 상태라 자신이 할 수 있는 일은 아무것도 없다며 유감이라는 말만 되풀이 하였습니다.

새 건물주에게는 법적으로 아무런 하자가 없고, 인정에 호소한다는 것도 현실적으로 아무런 소용이 없는 일이었습니다. S씨는 피켙을 들고 시위라도 하고 싶은 심정이었습니다. S씨는 어떤 선택을 해야할까요? S씨에게는 과연 아무런 권리나 보호장치가 없는 것일까요? S씨가 식당을 인수해서 비지니스를 시작한 것에 어떤 문제가 있었던 것일까요?

상업용 리스는 임대인(Landlord)과 임차인(Tenant)이 비지니스 목적의 공간을 사용할 수 있는 각각의 권리와 의무에 관해 정리해 놓은 계약서입니다. Tenant의 입장에서 리스는 특정한 공간과 시설을 배타적으로 사용할 수 있는 권리를 Landlord로부터 승인받는 문서로서 사용료(Rent)와 리스상의 각종 계약 이행을 조건으로 권리를 보장받는 합의서입니다. 리스에 대한 정의는 간단할 수 있지만 리스의 내용에는 경우에 따라 매우 복잡하고 정교한 조항들을 포함하기 때문에 정확하게 내용을 파악하고 계약 체결이후 발생할 수 있는 여러가지 변수들을 상정하여 권한과 책임의 범위를 이해하는 것이 필요합니다.

모든 리스는 크게 임대인과 임차인의 이름, 해당 주소지, 임대 기간, 임대 종료 시점에서의 책무, 임대료와 각종 비용, 사용 조건, 임대인과 임차인의 책임 범위, 보험과 세금, 수리/보수에 따르는 의무, 재계약 조건과 절차등에 관한 내용으로 구성되어 있습니다. 자기 소유의 건물에서 장사를 할 수 있는 상황이 아니라면 누구라도 임대계약을 맺고 렌트비를 지불하면서 영업을 이어갈 수 밖에 없기 때문에 비지니스를 하는 사람이라면 누구라도 이와 같은 내용으로 건물주와 리스를 계약해야 합니다. Tenant로서 리스를 계약할 때는 다음과 같은 조항들을 신중하게 살펴 보아야 합니다.

  1. 임대료Rent와 CAM(Common Area management)비용을 정확하게 파악해야 합니다. Rent의 인상율과 CAM의 할당 부분이 어떻게 결정되어 있는지 파악해야 하고, 재계약시Rent의 변동이 어떻게 명시되어 있는지 분명하게 이해해야 합니다. 매년 어느 범위에서Rent가 인상되는지, 일정 기간이 지난 후에 어느 정도의Rent를 지불해야 하는지 알아야 그에 따른 계획도 세워 나갈 수 있습니다. 현재 $4,000의Rent가 책정되어 해매다 3%의 인상률로 Rent가 오르면 5년째에는 약 $4,500, 10년째에는 $5,220을 지불해야 합니다.
  2. 임대기간 리스의 기간(Term)과 계약연장에 따르는 조건도 매우 중요합니다. 리스의 연장 여부를 통보해야 하는 사전 기간과, 리스 연장을 사전에 합의하지 않을 경우 리스가 자동으로 연장되는지 혹은 폐기되는지 정확하게 파악해야 합니다. 리스를 연장할 수 있는 조항(Option to Renew)이 있다고 안심하고 있다가 리스를 연장하겠다는 의사를 사전에 통보해야 하는 기간을 무시하고 결국 리스의 재계약을 거부당할 수도 있다는 점을 명심해야 합니다. 또한 재계약시 Rent의 인상이 얼마나 가능한지, 인상에 합의하지 못할 경우 어떠한 방법으로 사업체를 보호받을 수 있는지 미리 파악해 주어야 합니다. 몇년씩 열심히 장사를 했지만 리스의 재계약이 불발되거나 Rent가 너무 많이 올라 장사를 계속할 수 없는 어려움에 빠지지 않도록 대비해 두어야 합니다.
  3. 리스의 양도 장사를 하다가 비지니스를 다른 사람에게 팔 수 있습니다. 건물주의 입장에서는 리스가 다른 사람에게 양도되는 것인데, 이 때 리스상에 비지니스를 팔게 되어 리스를 양도할 때Tenant에게 어떤 의무와 책임이 따르는지 명시되어 있습니다. 어떤 경우에는 건물주가 리스의 양도에 합의하는 조건으로 일정한 금액을Tenant가 지불해야 한다는 조항이 있을 수 있으므로 정확한 내용을 파악해 두어야 합니다.
  4. 수리/보수/관리 임대 기간중에 수리와 보수등 건물관리에 따르는 비용과 책임이 누구에게 얼마나 지워지는지 명시되어 있어야 합니다. 일반적으로는 건물의 외벽과 구조에 관련한 책임은 건물주에게 있고, Tenant가 사용하는 건물의 내부에 대해서는 Tenant가 책임을 지도록 계약서에 명시되어 있지만 이와 같은 내용은 각 항목별로 구체적으로 적시해 놓는 것이 만약의 경우에 따르는 책임과 비용을 감당하는데 도움이 됩니다.
  5. 리스 종료 건물이 팔리거나 건물을 리모델링하기 위해 건물주가 리스계약을 일방적으로 종료시킬 수 있는 권리가 명시되어 있는 경우에는 주의해야 합니다. 이런 경우 법적으로 보호받을 수 있는 구제책이 거의 없습니다. 비지니스를 시작하고 리스계약을 체결하기에 앞서 가장 신경써야 하는 부분이 리스 종료에 따르는 권리와 보호장치일 수 있습니다. 상업용 부동산에 대한 투자가 활발하고 오래되었거나 낙후된 건물에 대한 재건축이 활발한 때에는 더욱 주의를 기울여야 할 것입니다.