높은 임대료를 받을 수 있는 상가 등의 건물을 소유하고 싶은 것은 많은 사람들의 바람입니다. 매월 일정액의 렌트비를 지불하면서 비지니스를 해야 하는 자영업자라면 본인 소유의 건물에서 비지니스를 하고 싶다는 소망이 더욱 간절해 집니다. 나아가 비지니스를 처분한 뒤에도 계속해서 임대료 수입을 확보할 수 있는 건물을 소유하게 된다면 더없이 좋은 일입니다.

이러한 건물을 소여하여 임대 수입을 목적으로 하는 투자자에게는 상업용 건물의 가치를 책정하는 기준과 방법을 이해하고 결정하는 것이 가장 큰 과제가 되고 있습니다.

각종 부동산 가격이 상승세를 타고 있는 요즘과 같은 상황에서 어떤 건물을 얼마의 가격에 매입하는 것이 현명한 투자인지 답을 찾기가 쉽지는 않을 것입니다. 장기적인 투자의 관점에서 상업용 건물은 주식 등 다른 투자 대상에 비해 가격의 거품이나 급격한 등락에 대한 불안 요인이 최소화된 안정적이고 전형적인 투자처라는 것에 대해 공감하고 동의하는 투자가들이 많습니다.

그러나 지난 몇 년 동안 상업용 건물의 가격이 상당한 폭으로 인상되었다고 생각하는 투자자들은 지금 시점에서 과거에 비해 높은 가격을 지불하면서 상업용 건물을 매입하는 것이 옳바른 선택인지 확신할 수 없기 때문에 투자를 망설이고 있습니다.

높은 임대 수익을 기대할 수 있는 상업용 건물은 두가지 요소를 충족해야 합니다. 먼저 입지(location)가 중요합니다. 특히 리테일 비지니스가 선호하는 상업용 건물은 많은 고객을 유치할 수 있는 조건과 환경을 갖추고 있어야 합니다. 앞서 언급한 대로 상업용 건물의 입지가 양호하다면 임대 수요도 더불어 증가하고 따라서 더 높은 임대료를 책정할 수 있습니다.

다음으로 건물 자체의 상태가 양호해야 합니다. 내외부의 상태가 양호할수록 사람들의 접근이 쉬워지고 그 안에서 이루어지는 비지니스도 활성화될 수 있습니다. 비지니스의 매출이 늘어 나면 테넌트는 임대료 인상에 탄력적으로 대응할 수 있고, 건물주는 임대료 인상으로 투자수익을 증대시킬 수 있습니다. 이처럼 해당 부동산이 위치한 지역의 교통망, 도로 사정, 접근성, 유동인구, 편의성 등은 부동산의 가치를 결정하는 중요한 요소임을 부정할 수 없습니다.

또한 금융시장에서의 이자율이 부동산의 가격을 결정하는 핵심 요소가 되어 있습니다. 이자율은 CAP rate(투자 대비 자본 이익율)과 병행하여 부동산의 가치를 결정하게 됩니다. 즉, 이자율이 오르면 CAP rate에 대한 기대치도 높아져 부동산의 가치는 상대적으로 낮아지게 됩니다. 최근 역사상 최저치를 기록하고 있는 이자율과 비례하여 CAP rate도 낮게 책정하는 경향으로 상업용 건물의 거래 가격이 오르는 추세가 계속되고 있습니다.

부동산의 가치가 높이 평가된다고 해서 실제적인 거래가격이 반드시 비례하는 것은 아닙니다. 역사성과 예술성이 담보된 건물의 가치를 높이 평가할 수는 있지만 실제로 높은 가격에 거래되는 것은 아닙니다.

따라서 상업용 부동산의 가격을 평가할 때는 임대수입에 주목해야 합니다. 임대수입은 상업용 부동산의 가격과 가치를 견인하는 결정적 수단이기 때문에 투자에 대한 수익성을 목적으로 하는 투자자는 부동산의 가치를 평가할 때 임대수입을 가장 중요한 요소로 고려해야 합니다.

임대수입은 수요와 공급의 원칙에 따라 해당 부동산에 대한 임대 수요가 올라 가면 더 높은 임대료를 책정할 수 있고, 그와 비례하여 건물의 가격도 높아집니다.

모든 투자에는 위험과 책임이 따릅니다. 그러나 투자의 위험성, 매매할 때의 주의점 등에만 집중하면 확신에 찬 투자를 결정할 수 없습니다.

부동산의 가치에 영향을 미치는 경제상황, 시장과 입지 조건의 변화 등 외적인 요인들은 투자자 개인이 감당할 수 없는 거시적 영역이므로 상업용 건물을 통한 임대 수익을 목적으로 하는 투자자는 당장의 수익율이나 입지의 장단점을 따지기에 앞서 무엇보다 안정적인 임대수입이 가능한 대상을 찾아 투자를 결정하는 것이 위험을 줄이는 투자 태도라고 할 수 있습니다.

Young J. You

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