지난 칼럼을 통해 직접 전화 상담해드리신 분들을 위해 이렇게 두 번째로 연재해드리고자 합니다.

가장 첫 번째로 궁금해 하시는 질문은 대출이 나올지 혹은 얼마나 나올지를 궁금해 하십니다. 일방적인 글로 모든 분들이 적용하실수는 없으나 가장 기본적인 계산 방법과 그 용어들을 설명해드리고자 합니다. 추가로 가장 기본적인 주택대출 프로그램들을 설명 드리겠습니다.

대출은 대주/은행(LENDER)의 리스크 매니지먼트입니다. 여기서 위험 부담을 측정하는 것은 기본적으로 세 가지입니다:

  • 신용 Credit Reputation
  • 담보 Collateral
  • 능력 Capacity (갚을수있는 능력)

위 세가지 각 비율의 차이는 곧 융자 비용에 반영됩니다.

신용

금융기관에서 사용하는 신용점수는 세가지 메인 신용 보고 기관의 기준으로 파악하게 됩니다. 그 기관들은 에퀴팩스(EQUIFAX), 엑스페리안(EXPERIAN), 트랜스유니언(TRANSUNION)입니다. 이 세기관이 제공하는 다른 점수들중 한명 혹은 여러명의 대출인의 가장 낮은 중간 점수를 신용점수로 인정하고 사용하게 됩니다. 대출이 승인되는 최저 신용점수는 정해지지 않았습니다. 하지만 대부분 대주/은행들은 CONVENTIONAL 융자에서 최저 점수 620~640을 최저로 고려하고 FHA일경우 540까지도 가능한 은행들이 있습니다.

*자동차 딜러쉽에서 사용하는 점수와는 절대 다른 점수입니다.

혹LATE PAYMENT 기록이 최근에 있을 경우 문제가 될 수 있습니다. 한지만 정확한 점수와 각 대주/은행 중 허용할수 있는지를 확인하기 위해 MORTGAGE BROKER를 통해 신용 조회를 하시는 것이 가장 현명할 수 있습니다. 그것은MORTGAGE BROKER의 신용조회 기록은 여러 은행에서 사용할 수 있지만 한 특정은행에서 무리가 있을 시 다른 은행에서 새로 조회를 해야 하는 무리가 발생됩니다. 이 조회 기록은 최근 12개월치가 반영되고 24개월간 기록이 남게 됩니다. 부동산 매매를 위해 대출을 계획하신다면 최소 3.5개월 전 신용조회 비용 $24(+/-)으로 무료 상담과 준비를 하실 수 있습니다. 신용 기록에 문제점을 파악하고 준비하는데 최소 기간이며 가능하면 5개월 이전에 상담을 받으시는 게 가장 현명한 방법이라고 볼 수 있습니다. 매매 대출 계획은 신용조회 및 상담부터 시작됩니다.

담보

담보대비 DOWN PAYMENT (대출 계약금)이 다르게 적용되며 모기지 프로그램에 따라 위험 부담의 수치를 다르게 계산하게 됩니다. 흔히 알고 계시는 CONVENTIONAL CONFORMING 대출 프로그램은 부동산 가치 대비 대출 액수가 80% 이상일 경우 MI(융자 보험)를 의무로 적용합니다. 또한 이 이율 계산을 설명 대출대비 가치 LTV (LOAN-TO-VALUE) RATIO 라고 불립니다. (예: 집가치 = $100; 대출액수 = $80 경우 LTV = 80%)

*EARNEST MONEY (부동산 매매 계약금)

집 가치 감정은 제 3자 감정회사에서 진행을 하고 LENDER와 BORROWER에게 REPORT(보고서)를 제공하게 됩니다. 현재 단독주택 감정시 드는 비용은 높게 잡아 $600(+/-) 비용을 들것으로 예산하셔도 좋습니다. 감정값이 판매되는 가격 혹은 부동산 예상가치보다 낮게 나왔을 경우 CONVENTIONAL 프로그램에서 MI를 피하고자 하신다면 대출 계약금(DOWN PAYMENT)를 추가를 하셔야 합니다. 대출금을 지불하며LTV 가 78%일경우 흔히 자동으로 MI는 자동으로 제거됩니다. 80%가 되었을 시 대주/은행에 MI제거를 요청할 수 있습니다.

FHA프로그램일 경우 LTV가 무관하게 MI가 적용됩니다.

VA  프로그램일 경우 MI가 없습니다.

능력

1차 금융권 대부분의 융자 및 대출 프로그램은 갚을 능력 비율기준으로 융자액수와 그 기간을 승인고려를 합니다. 이 비율을 설명하는 용어는 DTI(DEBT-TO-INCOME) 수입대비 지출 비율이라고 합니다. 월평균 기준으로 계산되며 FRONT END 와 BACK END DTI라고 불립니다.

수입계산은 직장인일 경우 가장 최근 월급증명서(PAYSTUB)과 경력기준으로 인정할 수 있습니다. 개인사업일(회사의 25%이사 소유주) 경우 통상적으로 2년 평균을 확인 하나 1년 소수 은행에서는 1년기준도 가능할 수 있습니다. MORTGAGE BROKER를 통해 최근 2년치 세금보고 INCOME ANALYSIS를 무료로 상담 받으시는 것이 중요합니다.

FRONT END DTI

또는 HOUSING RATIO입니다. 집을 유지하는데 드는 월 지출 계산입니다. 그 비용은 다음과 같을 수 있습니다:

  • PI – 원금과 이자(PRINCIPAL & INTEREST)
  • TI – 세금과 보험(TAXES & INSURANCE)
  • (MI) – 대출 보험
  • (HOA) – 주택 소유자 협회비(HOME OWNERS ASSOCIATION)

BACK END DTI 는 위 FRONT END DTI를 더하고 그 외 신용조회에 보고되는 월 페이먼트들 기준으로 자동차 페이먼트, 신용카드 월 최소 페이먼트 등의 액수를 비율화 한것입니다.

예: 평균 월 수입이 만약 $100이고 월 종합 지출이 $60일 경우 종합 DTI는 60%인것입니다.

흔히 종합 DTI가 43% 넘었을 시 무리가 있을 수 있으나 소수 대주/은행에서는 49.99%까지 허용할 수 있습니다.

예:

  • 월평균 수입: $2500
  • DTI기준 43%
  • 30년625% 30일 LOCK
  • 신용 740
  • 월 세금+보험 $300 (TI 12%)
  • 담보 LTV 80%

기타 지출

  • 최소 신용카드 페이먼트 $30

$2500 – $30 (1.2%) = $2470

43%(DTI) – 1.2% – 12%(TI) = 29.8%= $745 (월 이자와 원금지출로 사용할 수 있는 최대 한도)

위와 같은 상황일 경우 최대 대출 승인 가능한 액수는 $163,358(80% LTV) 입니다. 곧 대출 계약금은 $40,839.50 (20%DOWN PAYMENT)입니다.

이와 같이 다양한 변수가 있음으로 모든 것을 종합적으로 검토 후 융자 액수를 상담드릴 수 있습니다. 신용조회비용 $24(+/-)가 지출될 수 있습니다. 재산 세금률과 보험은 카운티와 집/동네 마다 다릅니다.

무료 개인 전화 상담은 503-995-3322 (문자가능) 한명석 (KEN HAN NMLS # 1031624)에게 문의 하세요.

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