코로나바이러스 확산으로 생산과 소비가 멈추면서 주식시장이 폭락하고 있다.

최근에 발표한 IHS Markit의 제조업PMI지수(50이하 경기 하강국면을 의미)는 48.5로 예상치였던 42.8을 크게 상회한 반면, 서비스 PMI는 2월 50.7의 확장추세에서 3월 순식간에 곤두박질 치며 39.1을 기록하고 있다.

미국 경제의 78%를 차지하지하고 있는 서비스업은  코로나 바이러스 사태로 인해 각 주정부의 락다운이 이어지고 레스토랑과 극장등 서비스업이 폐쇄되면서 그동안 보지못했던 수준의 침체가 시작되고 있다. 그렇다면 부동산 시장은 현재 어떤 영향을 받고 있을까? 3월 케이스-실러 주택 가격지수를 보면 그동안 부동산 시장은 주식시장과는 동떨어진 상승세를 보여오고 있다.

오히려 주식시장에는 악재가 되었던 중동 이란과의 지정학적 불안과 코로나바이러스 사태로 인해 국채 금리가 하락하며 모기지 이자율이 같이 낮아지자 모기지 신청건수(전년동기대비 224%)가 폭발적으로 상승을 하고 있다 [그림 4]. 이는 2018년 이후 잠시 주춤했던 부동산 시장을 다시 끌어올리며 주택가격을 사상 최고가로 만드는 마중물 역할을 하고 있다.

1분기와 2분기 마이너스 성장에 이제 실질적인 실업률은 향후 10% (2008년 금융위기 당시 실업률은 9.9%)가 넘을것이 확실시 되는 가운데 미국경제는 이제 사실상 경기침체에 들어서고 있다.

부동산 시장이 그동안 경기둔화 우려속에서도 상승세를 유지했던 것은 모기지 이자의 급격한 하락세 때문이었기도 하지만 가장 큰 이유는 미국의 고용시장이 너무나 견고했기 때문이다. 그러나 코로나바이러스 사태로 인한 급격한 실업률의 상승으로 인해 고용시장의 불안은 필연적으로 부동산 시장의 활동을 둔화하게 할 수 있다. 최근 시장의 선행지표들은 향후 부동산 시장이 상승세를 유지하기 어려울 수 있음을 보여주는데, 일주일 간격으로 모기지 은행협회(Mortgage Bankers Association, MBA)에서 발표하는 모기지 신청건수 (Mortgage Applications)는 주택구입 신청이 전년동기대비 20%이상 급락 시그널을 보이고 있고 건설지출(Construction Spending)또한 하락세를 이어가고 있다.

또한 2월 빌딩퍼밋 신청건수는 전월대비 5.5% 하락한 1.46M건을 기록했으며 신규주택 착공건수는 1.5% 하락한 1.59M건을 기록했고 전미주택건설협회(NAHB)의 부동산지수는 1월부터 계속 하락세를 보이고 있습니다 [그림 3]. 또한 최근 주식시장의 하락세에서 홈빌더의 주가 하락세가 특히 컸다는 부분또한 투자자들이 향후 부동산 시장에 보이는 우려를 나타내고 있다.

경기침체가 왔다고 부동산 시장도 주식시장처럼 모두 무너지는 것일까? 물론 2008년의 경기침체는 서브프라임으로 인해 부동산 시장이 리세션의 트리거가 되었던 만큼 가장 큰 피해를 입었다. 경기침체는 필연적으로 비지니스의 투자 둔화와 고용의 악화를 야기 시킨다. 실업률이 높아지면서 주택구입에 대한 수요는 줄어들고 이는 부동산 시장의 미래수요에 민감한 홈빌더들의 건설지출 둔화로 이어지고 그 홈빌더들의 미래수요에 대한 불안은 그대로 주가에 반영된다. 이번 주식시장의 폭락세에서 S&P500은 2월의 전고점에서 약 -26%정도 하락했지만 홈빌더들의 주가(XHB)는 그 배에 달하는 -45%가량 낮아졌으며, 반대로 작년 부동산 시장이 모기지 이자의 하락과 함께 상승할때는 홈빌더의 주가가 먼저 상승세를 리드하며 42%가량 상승해 S&P500의 32%를 상회했다. 그만큼 주식시장은 경제를 민감하게 선행한다고 할수있다.

하지만 그동안 미국의 경기침체 국면에서 부동산은 생각보다 강한 저항력을 보여줬다. 최근 빅데이터 전문업체 코어로직에 의하, 2007년 서브프라임 모기지 사태를 제외하면 침체1년후 부동산 시장은 힘은 약해졌지만 대부분 여전히 상승하는 모습을 보였다.

2001년 닷컴버블이 붕괴된 이후 부동산 시장은 1년이내 대부분의 시장이 5%~10%가량 상승했으며 1%이상 하락한 지역은 단 5%정도였고, 1990년의 경기침체에는 대부분의 지역은 1~5%가량 상승했다. 1980년과 1981년 경기침체의 경우 부동산 시장은 5~10% 가량 상승(당시 높은 물가 상승률 고려하면 마이너스)했다. [그림 4]에 나타나듯이 2007년 직접적인 부동산 부실로 인한 경우를 제외하고 그동안 부동산 시장은 경기침체에 상대적으로 강한 모습을 보여왔다고 할수 있다.

시장의 호재는 먼저 연준이 금리를 제로로 낮추고 무제한 양적완화를 통해 주택담보대출증권(MBS)을 매입해서 시장 모기지 이자를 계속 낮게 유지시켜 부동산 수요를 부추기고 가격하락 압박을 줄여줄 여지가 충분하다. 현재 주택시장의 일반 단독주택(Single Family) 공급과 상업용 혹은 다세대주택/아파트의 공급량이 큰 차이를 보이고 있다.

단독주택 공급량은 여전히 극도로 낮은 수준이고 반대로 상업용 부동산과 다세대주택 공급량은 수요를 초과하고 있다. 특히 올해 완공되는 럭셔리 콘도의 증가로 하이엔드 다세대주택 공급량은 더 증가할 것으로 보인다. 결과적으로 단독주택 가격은 극심한 공급부족으로 인해 경기침체에도 불구하고 가격이 크게 하락하는 것을 막아주는 버퍼 역할을 할것이고, 반대로 하이엔드 콘도나 아파트의 경우 공급의 과다로 이번 침체에서 가격하락 압박을 더 크게 받을 가능성이 매우 높다. 포트랜드 메트로의 경우2007년 이후 단독주택 공급량에 비해 다세대주택 공급량이 급속히 증가함을 보여 준다.

이번 경기 침체의 주된 원인은 코로나 바이러스와 유가전쟁이라고 할수 있다. 모두 이벤트성인데 문제는 코로나 바이러스라는 악재가 전세계의 경제활동을 완전히 셧다운 시키는 정도의 파괴력을 보이고 있다는 점이다. 전세계는 이런 수준의 셧다운을 오래 감당하지 못할 것이다. 코로나 확산세가 4월을 넘어 5월까지 추세가 이어진다면 그 많은 통화와 재정부양책에도 불구하고 경제는 견디기 어려울 것이며, 블랙 스완으로 만들어진 경기 침체가 장기화가 된다면 구조적 문제로 비화 될 가능성이 있다. 반대로 코로나 사태가 단기간에 둔화되는 모습을 보인다면 경제는 전례 없는 부양책에 힘입어 빠른 회복을 보일 수 있을 것이다.

[미래를 보는 창, 마이클 장의 데이터 세상]

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