런버핏, 레이 달리오와 함께 가치투자의 대가인 하워드 막스는 투자 원칙으로 ‘우리가 어디에 있는지 파악하라’고 조언합니다. 그는 투자에서 시장 주기의 중요성을 강조하며, “우리가 어디로 가고 있는지는 알 수 없어도, 우리가 지금 어디에 있는지는 잘 알고 있어야 한다”고 역설했습니다.

2008년 금융위기(Housing Crisis)이후 미국 주택시장이 2012년 바닥을 치고 상승한 지난 7년간의 호황은 평균적인 주택 사이클에 비해 길었습니다. 주택 가격의 상승폭 역시 연2~3%의 경제성장률에 비해 꽤 매력적인 편이었습니다. 이러한 기나긴 호황의 추억이 여전히 부동산에 대한 굳건한 신앙을 만들었고, 사람들은 여전히 포트랜드 주택시장이 상승할 것이라는 기대를 품고 있습니다.

그러나 최근 2년간 포트랜드 지역의 부동산 시장 상황이 대세 변곡점에서 숨고르기를 하고 있는듯 합니다. 그렇다면 부동산 시장은 현재 어디에 와 있는 걸까요? 최근(2019년 6월) 포트랜드 메트로 지역 부동산 시장 상황을 [표 1]에서 정리한 내용입니다.

[표 1] 2019년 6월 포트랜드 메트로와 5 카운티 주택판매 및 재고량 그리고 주택 임대 동향

2016년 이후 5개 카운티를 포함한 포트랜드 메트로 전체를 기준으로 2019년 현재까지 집값은 17% 상승하였으나, [그림 1] 에서 나타나듯이 2017년 6월($391,000) 부터 2018년 6월($416,000)까지 연평균 6.4% 그리고 2019년 6월($420,000)까지 전년동월대비 대비 0.9% 집값 상승이 이루어지면서 급격히 상승세가 둔화되고 있는 모습입니다.

또한, 매월말에 남아 있는 주택재고량을 계약이 체결된 대기물량으로 나눈값인 월 주택공급 재고량 소진일수(Month Supply Inventory, MSI)도 지속적으로 우상향하면서 주택 재고가 쌓이고 있음을 알수 있습니다. 월 주택공급 재고량 소진일수가 추세 평균치(회색 점선, 2.5달~3달)보다 위에 있으면 주택가격이 떨어져 하락추세로 이어지고, 반대면 주택가격이 상승추세로 이어짐을 알수 있습니다. 즉 주택 가격의 방향을 읽을수 있는 부동산 동행 혹은 후행 지표인 셈입니다.

[그림 1] 포트랜드 메트로(5 카운티) 중간 주택판매가격과 월 주택공급 재고량 일수(MSI)의 관계

편, 주택 임대시장은 [그림 2]에서 보듯이2017년 10월($1892)를 고점으로 2018년 말까지 1년 넘게 지속적으로 임대료가 하락하다 2019년 1월부터 현재까지 지속적인 상승을 하고 있고, [표 1]에서 보듯이2019년 6월기준 전월대비 0.6%, 전년대비 3.3% 임대료가  상승하고 있는 모습입니다.

[그림 2] 포트랜드 메트로(5 카운티) 주택 임대가격 추이 (2017년 5월 ~ 2019년 6월)

다음 컬럼에서는 부동산 경기지표들(선행/동행/후행지표)을 통해 포트랜드 부동산 시장을 분석 하고자 합니다. 

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