유영재(이하 ‘유’): 호경민 회계사님, 사업체를 정리하고 은퇴를 결정한 K씨는 시장가격 65만불 상당의 주택을 아들에게 양도하려고 합니다. 일반적으로 주택을 제3자에게 양도하려면 해당 County에서 소유권 즉, 타이틀을 양도하는 Deed를 작성하여 소유권을 이전할 수 있는데요, K씨는 이때 본인이나 아들에게 부가되는 세금에 대해 염려하고 있습니다. K씨와 주택을 양도받는 아들은 어떤 방법으로 주택을 양도하는 것이 가장 합리적일까요?

호경민 회계사(이하 ‘호’): 주택의 소유권을 자식이나 제3자에게 양도하는 방법에는 매매와 증여의 두가지 방법이 있습니다. K씨가 아들에게 자신이 소유한 주택을 매도하는 경우에는 K씨의 아들은 현금이나 모게지 융자등을 통해 시중 거래가격(market price)에 해당하는 거래대금을 아버지인 K씨에게 지불하여 매매를 통해 주택을 양도받을 수 있습니다. 이것은 제 3자간에 주택을 사고 파는 것과 동일한 주택거래에 해당하는 것으로 주택의 양도가 이루어진 이후에 해당 주택이 수익을 목적으로 한 rental property 였는지 혹은 본인이 거주하고 생활한 주택이었는지에 따라 K씨에게는 보통0%~25%의 세율로 양도소득세가 적용되어 면세한도 초과 수익분에 대한 세금이 부과될 수도 있고 면제될 수도 있습니다.

주택의 소유권을 이전하는 또 다른 방법은 증여입니다. 증여는 주택의 거래를 통하지 않고 소유권을 양도하는 법적절차로서 소유권이 이전되는 과정에서 매매대금이 지불되지 않았다면  증여(Gift)에 해당합니다. 이때 증여를 받는 아들에게는 세금이 부과되지 않으며, 증여하는 K씨는 증여한 다음 해에 증여 세금보고서(Gift Tax Return) 양식에 증여한 금액을 기록하여 IRS에 보고해야 합니다. 이때 K씨가 아들에게 증여하는 주택의 시중 거래가격이 65만불이고 K씨가 구입했을 때 지불한 금액이 25만불 이라고 가정한다면 최초의 주택구입 가격인 25만불이 아들에게 증여한 금액이 됩니다. 2016년 기준으로 연방은 $5.4 Million 미만의 증여 금액에는 증여세가 면재되고 오레곤주는 $1 Million 까지 면세 혜택을 받게 됩니다. K시의 경우에는 증여 금액이 면세 한도 미만이기 때문에 증여세는 발생하지 않습니다.

유: 나중에 K씨의 아들이 증여받은 주택을 팔게 될 때 증여금에 해당하는 25만불을 제외한 금액이 시세차익(capital gain)에 따른 잉여이익이 되므로 그 부분에 대해서만 세금이 부과되겠군요?

호: 그렇습니다. 만약 K씨의 아들이 해당 주택을 80만불에 팔게 된다면 아버지로 부터 증여받은 25만불을 제외한 55만불이 양도소득에 해당되고 그 금액에 대해서만 세금이 부과됩니다. 그러나 연방과 오레곤주의 부동산 관련 세법상 지난 5년간 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 1가구 1주택에 대해서는 개인의 경우 25만불, 부부의 경우에는 50만불까지는 세금이 면제되기 때문에 K씨의 아들의 경우에는 혼인 여부와 세금보고 방식에 따라 55만불의 양도소득에서 주거용 주택의 양도소득세 면세한도인 25만불 혹은 50만불을 제외한 금액에 대해서만 양도소득세(capital gain tax)가 부과되는 것입니다.

유: 부모가 자식에게 주택과 같은 부동산이 아닌 현금이나 주식등의 유동자산을 증여하는 경우에는 세금 처리를 어떻게 하는 좋을까요?

호: 부모가 생전에 자식에게 재산을 증여하는 경우에는 증여세가 부과 될 수 있습니다. 그러므로 전문가와 상의하여 각 개인의 형편과 조건에 맞춰 계획적인 증여를 통한 합법적인 절세의 방안을 찾는 것이 중요합니다.

유: 앞으로도 부동산과 관련한 세금 문제에 대해 많은 조언을 부탁드리겠습니다.

 

호경민 회계사(CPA. PC.) 971-563-3023

유영재 부동산
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