지난 20년간 포틀랜드 지역의 주택가격은 금융위기 전후로 해마다 두 자리 수(혹은 그에 가까운) 상승율을 보여왔으나 2008년~2011년 기간 금융위기를 맞아 심각한 가격폭락을 경험하였습니다. 따라서 경제상황이 어려워질 것이 확실한 내년에도 금융위기 때와 같은 가격폭락과 시장의 붕괴에 대한 두려움이 커지고 있습니다. 그러나 결론적으로 가격의 하락세는 피할 수 없겠지만 각종 경제 지표와 포틀랜드 지역의 경제적 기반여건을 고려할 때 가격의 폭락과 그로 인한 시장의 붕괴는 거리가 멀어 보입니다.
주택경기를 이야기할 때 가장 중요한 요소는 주택에 대한 수요와 구매력 그리고 거래 환경 즉, 매물의 양, 개별 주택의 자기자본 비율(Home Equity), 인구증감율, 건축비용 등입니다. 이와 같은 주택시장의 기본적 요소들의 고려해볼 때 2023년 포틀랜드 지역의 주택시장은 여전히 긍정적인 전망을 내놓기에 충분히 건전한 상태를 유지하고 있습니다.
주택수요
먼저 포틀랜드 지역의 고용율은 매우 양호한 상태입니다. 실업율은 역대 최저 수준인4%대에 머물러 있습니다. 또한 최저임금의 인상 등으로 좀더 건전한 구매력을 갖춘 바이어들과 계속해서 상승하는 렌트비는 주택에 대한 수요를 강력하게 뒷받침하고 있습니다. 이처럼 증대하는 구매력에 더해 주택가격의 상승율이 꺽여지면서 높은 이자율에도 불구하고 주택에 대한 수요는 높은 수준을 유지하게 될 것입니다.
긍정적 요인
2020년 역대 최저치를 기록한 공급량은 계속해서 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 매우 제한적인 신규주택 건축은 내년에도 이어질 전망이며 물량의 감소를 재촉하는 중요한 요인으로 남아 있습니다. 주택수요가 확고한 가운데 물량이 받쳐주지 못하는 상황에서 거래량은 축소될 수밖에 없겠지만 상대적으로 가격은 안정세를 유지할 수 있을 것입니다.
부정적 요인
고용율은 안정적인 반면 주춤해진 포틀랜드 지역의 인구증가세는 주택의 수요 증가에 다소 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 또한 주택가격의 상승율이 멈추고 하락세로 돌아서면서 이익금이 줄어드는 환경에 불만을 갖는 셀러들은 더욱 더 매물을 내놓기에 주저하게 될 것이므로 주택거래는 활성화되기는 어려울 것입니다.
2023년 미리보기
전체적으로 2023년 포틀랜드 지역의 주택시장에서 급격한 가격하락과 주택시장의 붕괴는 예상 밖의 일이 될 것입니다. 따라서 금융위기 때와 같은 가격폭락이나 숏세일 혹은 시세보다 낮은 가격의 차압 매물을 기대하기는 어렵습니다. 금융위기 이후 초저 이자율의 혜택을 입은 주택소유주들은 불황이 닥치더라도 상대적으로 낮은 상환금을 감당하기에 충분한 여력을 가지고 있기 때문에 원리금 상환이 어려워져 매물을 쏟아내는 일은 없을 것입니다. 내년 연말까지 연준’FED’는 기준금리 인상 정책을 지속시킨다는 예고를 하고 있지만 물가가 어느정도 안정되는 시기가 되면 금리를 조절하게 되고 모게지 이자율이 낮아지면 구매력이 좋아져 수요가 늘어나 가격은 다시 상승세로 돌아서게 될 것입니다. 따라서 높은 이자율을 피하고 싶은 바이어들이나 가격의 하락 국면을 피하고 싶은 셀러들 모두 매물이 늘어나고 가격도 상승세에 들어가게 될 내년 하반기 이후 2024년 즈음을 기대해도 좋을 것입니다.
유영재 종합 부동산(IN OUT REALTY SERVICES)
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