2000년이후 미국내 주택 붐으로 주택 공급이 확대되면서 한동안 주택 과잉 현상이 이어졌지만, 2008년 금융위기 이후 장기간에 걸쳐 주택 공급이 과거 평균보다 낮은 상태가 이어지면서 지금은 주택공급이 미국 전역에 상당부분 부족한 상태에 있다. 주택 공급이 충분히 이뤄지지 않은 상태에서 인구와 가구수가 늘고 일자리가 늘어난다면 주택 수요에 비해 공급 부족이 심화되며 임차료가 오른다.

[그림 1] 1960년이후 미국 주택 착공수   

주택을 모기지로 구입하여 모기지 원리금을 부담하는 것보다 임차료를 부담하는 것이 도시마다 차이가 있지만, [그림 2]에서 보듯이 평균적으로 소득의 10% 이상의 차이를 만들고 있다. 즉, 모기지 대출을 받아 주택을 구입한 후 모기지 원리금을 부담하는 것이 주택을 임차하여 임차료를 부담하는 것보다 소득의 10% 이상 이득이다.

[그림 2] 미국 소득대비 모기지 부담율 대 임차료 부담율

이와 같은 상황이 되면서 미국의 주거 패러다임은 2006년부터 2016년초까지 주택을 구입하기 보다는 임차하여 거주하는 것이었으나, [그림 3]에서 보듯이 2016년을 기점으로 주택을 구입하여 거주하는 것으로 바뀌어 있다.

[그림 3] 소유주 주택수와 임차인 주택수 비교

이처럼 주택을 임차하여 거주하는 패러다임이 구입하여 거주하는 패러다임으로 바뀌면서 남아 있는 재고 주택을 사서 자가 거주가 증가하고, 대신 임차 수요가 줄어 2016년까지 가파르게 치솟던 임차료는 2018년 말까지 안정된 모습을 보였지만, [그림 4]에서 보듯이 2019년 들어 임차료가 다시 빠르게 오르기 시작하고 있다.

[그림 4] 질로우 주택 임대지수(ZRI)와 상승률 추이

재고 주택이 어느 정도 소진되면, 주택의 공급 부족이 시장에 영향을 미치기 시작하기 때문에 주택 임차료 상승은 더욱 강해질 수 있다.

[그림 5] 미국 임대 주택 공실률과 주택 임차료 물가지수 상승률

주택 임차인이 재고로 남아 있는 공실 주택을 구입하여 거주하면서 임차 수요가 줄고, 그로 인해 한동안 주택 임차료 상승이 안정되어 있었지만, 임대주택 공실률이 28년이래 최저치로 감소하면서 주택 임차료가 다시 급등 조짐을 보이고 있다. [그림 5]

지금의 상황이1960년대 후반과 매우 비슷한 모습이다. 임대주택 공실률이 현수준보다 낮아지고, 베트남전과 함께 미국 재정적자가 급증하면서 주택 임차료 소비자 물가지수가 급등했던 시기와 비슷한 조건임을 감안하면 미국은 향후 임차료 상승과 함께 주택가격이 오르며 주택 건설 붐이 계속되는 국면으로 진입하게 될 듯 하다. 

[미래를 보는 창, 마이클 장의 데이터 세상]

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