들쑥날쑥 포트랜드 부동산 시장 너는 어디로 가는거니?

포트랜드 메트로 주택시장및 임대시장 분석(2)

경제는 돈의 흐름을 기준으로 크게 실물경제와 금융경제로 나눌 수 있다. 그 중 부동산은 돈과 함께 실물이 움직이는 실물경제에 포함돼 경제의 한 축을 담당하고 있다. 모든 경제가 그렇듯 부동산 경기도 주기적으로 호황과 불황을 반복하고 미래를 예측하기 쉽지 않다.

그러나 그렌 뮤엘러(Glen R. Mueller)와 경제학자 한센에 의해 부동산 시장도 대세 주기가 존재함을 밝혔다.[그림 1]  특히, 한센은 1860년부터 지금까지 150년 넘는 기간동안 미국을 포함해 전세계의 부동산 가격변동을 조사한후 17년 주기로 부동산 경기가 등락함을 통계적으로 밝혔는데, [그림 2]에서 보듯이 미국의 경우 1973년 고점, 1990년 고점 그리고 2007년 정점에 이른후 2011년까지 하강국면을 거쳐 2012년 부터 상승 국면으로 전환되었으며, 2019년 현재에도 계속 상승국면에 있음을 알수 있다.

[그림 1] 부동산 경기 사이클 (source: Mueller, Real Estate Finance, 2019)

하워드 막스가 이야기했듯이 미래의 시장 상황을 확정하고 단언할 수는 없지만, 적어도 현재 시장의 사이클에서 우리는 어디에 있고, 어느 지점을 지나가고 있는지 그리고 앞으로 어느 방향으로 갈것인지 들여다 볼수 있는 방법이 없을까?

경제 전문가들은 정부나 조사기관에서 분석한 경제지표를 통해 현재를 진단하고 미래를 예측하는데, 이 중 경기변동을 나타낸 것이 경기지표라고 한다. 지표는 시점으로 세 가지로 구분할 수 있는데, 먼저 취업률처럼 경제상황의 변화와 궤적을 같이해서 현재 경기의 수준을 나타내는 동행지표가 있다. 다음은 선행지표로 경제상황 변화에 일정 시간 앞서서 변해 미래 경기 변동을 예측하는 지표다. 대표적인 예는 주가인데, 일종의 신호등처럼 앞으로의 경기를 예측하거나 예고하는 성격을 가지고 있다. 마지막으로 경제상황 변화보다 늦게 변해 경제상황을 재확인하는 후행지표가 있다.

경기지표처럼 부동산 경기주기를 알아볼 수 있는 지표들은 무엇일까? 현재 부동산 경기와 시장상황을 확인할 수 있는 주택 거래량이 대표적인 부동산 동행지표일 것이다. 공급 측면에서 보면, 앞으로 부동산 시장에 공급될 주택량은 물론이고 건설사가 느끼는 부동산 체감 경기를 알아볼 수 있는 건축 허가량(Permits), 건축 착공량(Starts) 지표 그리고 대표적인 주택경기 실사지수인 NAHB Housing Market Index등이 대표적인 선행 지표로 볼수 있다.

그리고 현재 주택시장에 나와 있는 매물들(Active Listings)은 후행/동행지표로 사용될수 있다. 수요측면에서 보면, 선행지표로 소비자가 생각하는 시장을 설문조사를 통해 지수로 나타낸 소비심리지수가 있다. 미시간대 소비자심리지수(CSI: Consumer Sentiment Index)와 컨퍼런스보드(The Conference Board)에서 발표하는 소비자신뢰지수 (Consumer Confidence Indexes)등을 들수 있다. 또한 인구 증감에 따른 세대수, 인구밀도, 모기지 이자율, 모기지 신청자수, 공실률등도 중요한 수요측면에서 동행 혹은 후행 지표들 이라 할수 있다. 주택시장에서 보면 이미 매매가 완료된 매물들(Sold)은 후행지표로 그리고 현재 계약중인 매물들(Under Contract)의 정보는 동행지표로 사용할수 있다. 이런한 지표들은 부동산 시장에 공급과 수요측면에서 과거/현재/미래를 판단하는 중요한 기준으로 사용될수 있을 것이다.

2008년 금융위기 이후 침체 되었던 부동산 경기는 2012년을 본격적인 상승국면에 접어들면서 포트랜드 메트로 5개 카운티 지역 기준 2018년까지 연평균 8.9% 상승하였다. 그러나 2016년 에서 2017년을 정점으로해서 매매가 상승율은 지속적으로 감소하고 있다. 월임대료 상승율 또한 2015년(10.4%) 최고치를 찍고 하강하다가 2018년에는 거의 정체되었다가, 2019년에 들어 오면서 다시 완만한 상승세(3.3%)로 돌아 섰다.

지난 수년동안 매매가 상승율과 임대료상승률이 커플링(동조)를 이루다가 최근(빨간 점선박스) 디커플링(비동조화) 되어, 매매가는 강보합세로 횡보하는 반면 임대료는 다시 상승을 시작하는 이유가 뭘까? 이를 이해하기 위해서는 주택 매매시장과 임대시장의 실수요의 움직임 그리고 매매시장의 가수요(임대 목적의 투자수요)의 움직임을 이해할 필요가 있다.

높아진 주택 매매가로 인해 2012년에서 2015년까지 급격히 비율(58%)이 내려가다 2015년 높은 임대료 상승과 저렴한 대출이자로 인해 잠시 주택소유비율이 증가했다. 그러나 2016년이후 연 9.6%의 높은 주택가격 상승, 금리 인상 그리고 대출이자율의 급격한 상승으로 인해 2018년까지 또 다시 감소세가 지속되다가 2019년 들어 주택대출금리 하락으로 다시 완만한 상승세를 보이고 있다 [그림 3]. 이렇듯 매매시장과 임대시장의 실수요의 움직임은 여러가지 상황과 요소들에 의해 영향을 받는다.

첫번째로 현재 마켓의 바로미터인 주택 거래량(판매량)을 보면, 2012년부터 주택 월거래량이 평균(10년평균 2,390유닛)보다 많아지면서 2013년부터 서서히 주택 가격이 회복되었고, 2015년에서 2017년까지 거래량이 평균치를 훨씬 웃돌며 급격한 주택 매매 가격의 상승후 2017년 5월을 정점으로 거래량이 서서히 하락하는 모습을 보이고 있다.

반면 2017년 이후에도 주택 매매가는 꾸준히 상승중에 있다.  즉, 거래량이 줄면서 매매가 상승에 영향을 주지만, 그 이상을 설명하기는 쉽지 않아 보인다. 그럼 매매가 상승을 조금더 잘 설명할수 있는 방법은 무엇일까? 이번에 살펴볼 지표는 공급과 수요 측면에서의 후행 및 동행지표인 현재 시장에 나온 매물들 대비 팔린 매물들 즉, 과거 공급량대비 수요량으로 바로본 시장의 모습이다

2017년 2분기부터 2018년 2분기까지 공급대비 수요가 많아 지면서 매매가가 연 7.4% 상승하였고, 그 이후 평균보다 공급률(재고율)이 증가하면서 매매가 역시 횡보하며 강보합세를 유지하고 있다. 그럼 현재 그리고 앞으로의 주택 시장의 유효수요와 공급 상황은 어떻까?

미국 센서스의 최근 정보에 따르면, 포트랜드 메트로가 2017년을 기점으로 인구가 급속히 줄어 듬을 알수 있다. [그림 3]에서 보듯이 전체 인구 증가율 대비 타주 및 해외에서 이주하는 인구가 전체 인구의 76%까지 차지하다 2016년을 정점으로 급속히 인구 유입이 줄어 들고 있다.

결국에는 매매가가 그 지역의 주택 경기를 최종적으로 반영한다. 따라서 주택 매매가의 순환 변동치를 연결하면 그 지역의 중장기 주택 경기를 설명해주는 ‘매매가 순환주기 그래프’를 얻을수 있다.

이를 통해 현재 포트랜드 메트로 지역이 상승(하락), 회복(둔화)이지 판단해 보자.  금리, 정부정책, 소비자 심리, 거시경제등 다양한 요인들이 주택시장의 순환주기, 즉 사이클을 만들어 내는데, 주택매매가에서 분기별 계절성을 없앤후 매매가의 장기 추세선을 이용하여 현재 주택의 순환변동치(사이클)를 살펴 보면, 2015년 2분기를 상승을 시작으로 2017년 3분기 최고점을 찍은후 약간의 부침이 있지만 사이클이 마무리 되는 시점에 와 있고 할수있다. 2019년 2분기 현재 다시 회복국면에 있으나 여전히 순환주기 기준점(0:호황과 불황의 경계)아래의 불경기 영역에 머물고 있다.

지금까지 내용을 정리하면, 첫번째는 재고량지수가 2017년 대비50% 증가(전년 대비 9%)하면서 매매가 상승을 억제하고 있고, 두번째로는 미래공급량(일년 퍼밋수) 대비 미래수요량(년 가구수) 지표는 2017년 이후 급격한 이주 인구 감소로 인해 수요량 대비 공급이 많아 지고 있다.

세번째로, 월 임대료가율(월임대료 대비 매매가)을 보면 가파른 매매가 상승으로 인해 하락하고 있어 실수요로의 전환 압력은 그리 크지 않은 상황이지만, 2018년 이후 임대료 상승을 기대할수 없는 상황에서 매매시장에서의 가수요 즉, 투자자가 보유한 주택들이 매매차익을 실현하기위해 지속적으로 시장나와 재고 물량을 늘리고 있고 네번째로, 현재 저금리로 인한 주택 구매력이 상승할 수는 있으나 실제 모기지 신청자수를 보면 집구매 대비 재융자(리파이낸싱) 비율이 전체 모기지 신청자의 62%가 넘고 전년대비 167%증가 했다고 한다[ Mortgage Bankers Association Aug. 2019].

따라서 이러한 상황들로 인해 당분간 포트랜드 지역 주택시장이 다시 회복을 넘어 상승 하기는 쉽지 않아 보인다.  지금까지 5회에 걸쳐 주요 부동산 지표들을 가지고 현재 포트랜드 주택 현황을 살펴 보았다. 이런 지표들은 정책적 변수로 인해 변할수 있지만, 부동산 시장 사이클의 크고 작은 방향성을 읽기에 중요한 수단이다.

[미래를 보는 창, 마이클 장의 데이터 세상]

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