코로나-19 속 포트랜드 메트로 부동산 시장

코로나-19 확산에 따른 경제적 피해는 미국 주택시장까지 마비 시키고있다. 신규 주택 매물은 눈에 띄게 감소하고 있고, 모기지 이자율은 역대 최저 수준을 유지하고 있지만, 관련 대출 규정은 더욱 강화되는 모습이다.

[그림 1]에서 보듯이 3월의 기존주택 판매량(5.27M)은 전월대비 -8.5%의 하락세를 보였다. 이는 코로나-19확산이 본격적으로 반영되는 4/5월부터 더욱 빠르게 악화될 수 있음을 의미한다. 이를 반영하듯 Realtor.com에 따르면 4/11일주에 업데이트된 새로운 주택 리스팅은 전년동기대비 47%가 하락했습니다. 수요 측면에서는 코로나사태로 실업자가 대량으로 발생하고 경제가 휘청이는 모습을 보이자 불안해진 구매자들이 기존의 계획을 철회하고 있다. 또한 신규주택착공건수가 22%가 하락하고 홈빌더들의 경기에 대한 자신감또한 지수가 생긴이래 가장 낮은 수준으로 폭락하고 있다. [그림 2]

*[그림 2] 전국 홈빌더 주택지수 (NAHB Housing Market Index)*

포트랜드 메트로의 경우, 멀티노마/워싱턴/클라커머스 3개 카운티 기준으로 4월 주택판매량(1840유닛)은 전월(2245 유닛) 대비 19%, 전년동월(2310 유닛) 대비 21% 감소했다. 또한 기존 주택판매량의 선행 지표로 여겨지는 계약상태에 있는 잠정주택판매량(1884 유닛)은 전월(2080 유닛) 대비 9.5%, 전년동월(2759 유닛) 대비 32% 감소 했고, 공급측면에서 새로 추가된 신규매물(2643 유닛)은 전월(3212 유닛) 대비 18%, 전년동월(3989 유닛) 대비 34%로 급감 하고 있다. [그림 3]

*[그림 3] 포트랜드 메트로 수요(Sold)와 공급(For Sale) 추이 (2019년 4월 ~ 2020년 4월: source RMLS*

반면, [그림 4]에서 보듯이 4월 포트랜드 메트로 3개 카운티의 중간주택가격($434,500)은 전월($429,900) 대비 1.1%, 전년동월($414,945) 대비 4.7% 상승했다. 이렇게 주택가격이 상승 또는 유지되고 있는 이유는 이번 코로나 사태로 많은 주택소유자들이 재융자(사상 최저치의 모기지 이자율)를 통해 주택을 팔지 않고 소유함으로 인해 극심한 주택 공급 부족을 야기했기 때문이다. 만약 올 가을 또는 겨울에 코로나-19의 재확산이 없다면 급격한 주택 가격 하락은 상당부분 주택 공급량 부족으로 상쇄될 것이고, 하락한다 해도 낙폭은 그리 크지 않을 것으로 보여진다.