모기지대출 부담율과 월임대료 부담율을 통해본 주택구매 시점

거주할 주택은 구입해서 살아야 이득일까? 아니면 임대해서 살아야 이득이 될까? 이 질문은 사소한 것 같지만, 인생을 바꾸는 중요한 질문이다. 왜냐하면 임대로 사는가 아니면 주택을 구입해서 사는가는 단기로 보면 같을 지라도 오랜 시간이 지날 때 엄청난 차이를 주기 때문이다. 과거 통계 자료를 통해본 주택구입(30년 모기지 대출로 주택을 구입하여 매월 모기지 원리금 부담)시 모기지대출 부담율과 주택임대료(매월 임대료 지출) 부담율 추이를 살펴보자.

먼저 미국 전체로 보면, 임대료 부담율은 가처분 소득 중에서 임대료로 지출되는 비율로서 2000년 초 20~25% 수준이었지만, 이후 꾸준히 증가하면서 25~30% 수준으로 점차 증가하고 있다. 그리고 모기지 대출 부담율은 주택구입 시기의 주택 가격과 모기지 금리에 따라 다른데, 예를 들어 2005~2007년 처럼 주택 가격이 비싸고 금리도 높아 모기지 부담율이 소득의 25%를 넘는 경우 주택을 구입하기 보다는 임대를 얻어 살면서 주택가격과 금리가 안정되어 대출 부담율이 낮아지기를 기다리는 것이 좋다.

1985년부터 2000년까지 15년간 평균 임대료 부담율은 26%이고, 모기지 주택 대출의 부담률은 21%로 평균 임대료 부담률이 5%가 높다.  똑같은 주택에 살면서도 임대가구가 소득의 5%를 주거비로 더 지출한다는 의미이다. 현재의 미국 주택구입 모기지 부담율은 17.5% 수준으로 1980년대 이후 가장 낮은 값을 보이는 반면, 임대료 부담율은 27.7%로 모기지대출 부담률의 1.6배(소득의 약10% 차이)에 이른다.

이에 비해 포트랜드 메트로 지역은, 2019년 현재 소득대비 평균 임대료 부담이 모기지 대출에 비해 4.8%(임대료 부담율 대비 모기지대출 부담율은 1.2배)를 주거비로 더 지출하고 있는것을 알수 있다. 모기지 대출의 경우 고정금리 대출을 선택하면 시간이 지나도 원리금의 납부액이 증가하지 않으나, 월임대료는 주기적으로 갱신해야 하고 매년 오르며 대개는 소득보다 더 높은 비율로 오르므로 임대료 부담률은 평생에 걸쳐 꾸준히 오르게 된다.

월 임대료를 내거나 모기지 원리금을 내거나 매월 지출하는 것은 같다.  그러나 시간이 지나도 원리금 납부액은 증가하지 않고(고정 금리시) 남아 있는 부채는 화폐 가치 하락과 함께 가치가 감소하는 반면, 임대료는 평생에 걸쳐 매년 오르게 된다. 주택 구입 시기를 잘 선택하면 매우 낮은 부담율을 선택할 수 있다.

이상에서 본 것처럼, 30년 모기지 대출을 얻어서 주택을 사느냐, 아니면 임대로 사느냐의 문제는 처음에는 비숫해 보일지라도 시간이 지나면서 격차는 점차 커져 인생을 바꿀 만큼 차이가 커진다. 

[미래를 보는 창, 마이클 장의 데이터 세상]

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